Qué tener en cuenta a la hora de aceptar o rechazar una oferta

Es posible que una gran oferta ya no se vea tan bien, por ejemplo, si implica que te mudes un mes antes de lo previsto. O, por el contrario, es posible que le des prioridad a los tiempos y no al precio, sobre todo si te mudas a una nueva ciudad. Tu agente sabrá lo que quieres tanto financiera como personalmente, y puede así ayudarte a definir si la oferta que estás evaluando satisface esos objetivos.

Antes de que llegue la primera oferta, esto es lo que necesitas saber sobre el proceso de evaluación de la oferta, incluidos los principales factores que debes considerar, junto con tu agente, para aceptarla o rechazarla.

5 cosas importantes, además del precio, al evaluar una oferta.

1. El depósito

Una consideración importante al evaluar una oferta es el monto del depósito de garantía, también llamado depósito de buena fe o EMD. Es la suma de efectivo que el comprador ofrece para desembolsar cuando se firma el acuerdo de venta para demostrar su seria intención de comprar tu casa. Este dinero, que generalmente queda en manos de una compañía de títulos, se destinará al pago inicial del comprador en el momento del cierre.

2. Las contingencias

La mayoría de las ofertas incluyen condiciones y contingencias: cláusulas que deben cumplirse antes de que la operación pueda realizarse, o el comprador tiene derecho a retirarse del trato con su EMD. Los contratos con menos contingencias tienen más chance de llegar al cierre en tiempo y forma.

Estas son cinco de las contingencias más comunes:

• Contingencia de inspección de vivienda. Le da al comprador el derecho a que la casa sea inspeccionada profesionalmente y a solicitar reparaciones en una fecha determinada, generalmente dentro de los cinco a siete días posteriores a la firma del acuerdo de compra. Dependiendo de dónde vivas, es posible que debas hacer reparaciones en la casa causadas por defectos estructurales, violaciones del código de construcción o problemas de seguridad. Sin embargo, la mayoría de las solicitudes de reparación son negociables, por lo que tienes la opción de regatear sobre las reparaciones que estás dispuesto a realizar.

• Contingencia de tasación. Para que una entidad de préstamos hipotecarios apruebe un crédito para el comprador, se debe hacer una tasación de la casa, un proceso durante el cual el valor de la propiedad es evaluado por un tercero neutral. La tasación verifica que la casa vale al menos suficiente dinero para cubrir el precio de la hipoteca. (En caso de que el comprador no pague las cuotas de la hipoteca, la entidad puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar sus costos en todo o en parte). Generalmente, el comprador es el responsable de pagar los costos de la tasación, que suele hacerse dentro de los 14 días posteriores a la firma del contrato de venta

. • Contingencia financiera. También llamada contingencia de préstamo o de hipoteca, protege al comprador en caso de que su entidad de crédito no apruebe su hipoteca. Aunque puede haber variaciones, según lo informado por las entidades de préstamos hipotecarios el plazo promedio que le lleva al comprador obtener la aprobación de la hipoteca es de alrededor de 21 días.

• Contingencia de venta de vivienda actual. Dependiendo de la situación financiera del comprador, su oferta puede depender de que logre vender su casa. Por lo general, los compradores tienen un plazo de 30 a 90 días para vender su vivienda antes de que se anule el acuerdo de venta. Esta contingencia te pone en desventaja porque no tienes cómo controlar si el comprador vende o no su vivienda dentro de ese plazo.

• Contingencia de título. Antes de aprobar una hipoteca, la entidad de crédito le pide al prestatario que demuestre que el título es “perfecto”, un trámite en el que la compañía de títulos del comprador revisa cualquier posible afectación o gravamen registrados a nombre de la propiedad. El comprador se asegura así de que va a convertirse en el dueño legítimo de la propiedad y la entidad queda protegida ante cualquier reclamo relacionado con gravámenes, demandas de mala fe de dueños anteriores, problemas administrativos con documentos judiciales o firmas falsificadas.

3. El pago inicial

Dependiendo del tipo de hipoteca, el comprador debe realizar un pago inicial de la vivienda, cuyo monto puede afectar la solidez de la oferta. En la mayoría de los casos, el monto del pago inicial de un comprador está relacionado con el préstamo que obtiene para adquirir la propiedad. Tu principal preocupación como vendedor, por supuesto, es que la operación se cierre y, para que eso suceda, la hipoteca del comprador debe aprobarse.

4. Las ofertas en efectivo Cuanto

más efectivo desembolse el comprador, más probable será que la entidad de crédito apruebe su préstamo. Por eso, una oferta en efectivo es ideal para ambas partes. El comprador no tiene que cumplir con una contingencia de tasación, es decir, hacer que la entidad tase la casa para asegurarse de que el valor de la propiedad cubrirá la hipoteca, ni una contingencia financiera, que requiere que los compradores obtengan la aprobación de la hipoteca dentro de un cierto plazo. Y, a menor cantidad de contingencias en el contrato de venta, menores riesgos habrá de que se caiga el trato.

5. La fecha de cierre

El cierre es el día en que ambas partes firman la documentación final y formalizan la venta. Por lo general, todo el proceso, desde la aceptación de una oferta hasta el cierre, demora entre 30 y 60 días.

¿Cuándo deberías hacer una contraoferta?

Dependiendo de las circunstancias, puede que te convenga hacer una contraoferta. Pero ten en cuenta que cada operación variará según las condiciones particulares del mercado y de tu propiedad. En algunos casos, puedes presentar una contraoferta. En otros, puede ser más útil para tus objetivos aceptar directamente la primera propuesta del comprador. Tu agente va a brindarte información útil sobre cuándo y por qué una contraoferta sería lo mejor para ti.

¿Cuándo se convierte una oferta en un contrato?

En pocas palabras, hay un contrato cuando la oferta del comprador (o la contraoferta del vendedor) es aceptada y firmada por ambas partes.

Estee Soto

Estee Soto es agente inmobiliaria afiliada a eXp Realty, embajadora de eXp Latino y mentora certificada dentro de la compañía. Es fundadora y CEO de TagCrush LLC, una plataforma integral de marketing digital para agentes inmobiliarios. Actualmente lidera el equipo TAGHOMES, con enfoque en compradores de alto perfil, propiedades de lujo y desarrollos de nueva construcción en Florida.
 

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