Conoce los 10 pasos que te permitirán crear una oferta ganadora

Tu oferta marca el comienzo de un intercambio entre ti y el vendedor, generalmente con los agentes de bienes raíces que los asesoran a ambos.

Cuanto más precisa sea tu oferta, mayores serán las chances de que la acepten. Sigue estos 10 pasos y estarás preparado: es una historia real. (“El Padrino” de nuevo. No nos podemos resistir.)

1. Conoce tus límites

Tu agente te ayudará a elaborar una oferta ganadora. Puedes confiar en sus consejos sobre precios, condiciones y otros términos del trato: es una relación de beneficio mutuo. Cuanto más colabores con tu agente, más rápido podrás moverte.

Pero, en última instancia, eres tú quien decide cuál será la oferta, y tú quién sabe cuáles son tus límites financieros y de estilo de vida. Al comprar una casa, ponemos en juego emociones fuertes junto con la habilidad para los negocios, por lo que es un buen momento para volver a aquellos puntos “Indispensables” de tu lista.

• ¿Tienes un límite máximo para el precio de tu oferta porque también estás ahorrando para la jubilación y te encanta irte de vacaciones a la playa? Apégate a ello.

• ¿Quieres un huerto o pintar el exterior de la casa de color púrpura? Asegúrate de que las reglas de la asociación de propietarios (HOA) lo permitan.

• Además de leer las reglas de la HOA, averigua cuánto tiene la HOA en reservas para cubrir las reparaciones de las áreas comunes. No querrás que inesperadamente te llegue una liquidación de gastos extraordinarios.

• ¿Quieres vivir en una comunidad que admita perros? Asegúrate de que no haya límites de peso para las mascotas, que te impidan convivir con tu mejor (y gigantesco) amigo canino.

2. Aprende la jerga de los contratos

Una oferta es un contrato. Los documentos que se usan y su redacción varían de un estado al otro. Tómate el tiempo necesario, con un criterio de diligencia debida, para revisar los formularios de oferta antes de encontrar una casa (LawDepot.com tiene modelos de contratos de compraventa para cada estado). Si eres una persona muy puntillosa, un abogado de bienes raíces puede explicarte en detalle los documentos para que estés familiarizado con su vocabulario cuando estés listo para enviarle la oferta a tu agente, quien pondrá a tu disposición los formularios de oferta aplicables a tu estado.

3. Fija tu precio Las casas siempre tienen un precio publicado

Piensa en ese valor como si fuera la oferta inicial del vendedor en la negociación de la compra.

Como comprador, tu oferta incluirá un precio. Esto es lo primero que miran los vendedores de viviendas cuando reciben una oferta. Tu agente te ayudará a definir si el precio que propuso el vendedor es justo comparando la casa por la que estás haciendo la oferta con propiedades similares (comparables) recientemente vendidas en el vecindario.

Hay otros factores que pueden afectar tu capacidad de negociación y el precio de la oferta. Por ejemplo, si hace mucho que la casa está en el mercado, o si está en un mercado donde la oferta excede la demanda, el vendedor puede estar dispuesto a aceptar una oferta que esté por debajo del precio originalmente publicado. O si el vendedor ya recibió otra oferta, eso puede afectar el precio que estás dispuesto a ofrecer. Tu agente te ayudará a comprender cuál es el contexto de la negociación.

4. Calcula el pago inicial

Para obtener una hipoteca, debes realizar un pago inicial de tu préstamo. Para los préstamos convencionales (a diferencia de los préstamos gubernamentales), hacer un pago inicial del 20% permite a los prestatarios evitar tener que pagar el seguro hipotecario privado (PMI), una prima mensual que protege a la entidad de crédito en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo.

Pero el 20% no siempre es factible, ni siquiera necesario. De hecho, el pago inicial promedio en 2019 para los compradores en general fue del 16%, y del 6% para los compradores por primera vez, según la National Association of REALTORS®. Tu entidad de crédito te ayudará a determinar cuál es el mejor monto de pago inicial de acuerdo con tu situación financiera. Dependiendo del tipo de préstamo que obtengas, quizá ese pago inicial sea de 0%.

Puede que califiques para alguno de los más de 2,400 programas de asistencia de pago inicial que existen en todo el país. Muchos de ellos ponen fondos a disposición de los hogares cuyos ingresos equivalen al 175% del ingreso medio del área. En otras palabras, los hogares de ingresos medios.

5. Muéstrale al vendedor tu compromiso: haz un depósito

Un EMD, o depósito de buena fe, es la suma de dinero que entregas al vendedor como demostración de tu interés serio y genuino en comprar la vivienda. Si el vendedor acepta tu oferta, el depósito se destinará al pago inicial en el cierre de la operación. Sin embargo, si intentas retirarse del trato, es posible que debas cederle ese efectivo al vendedor.

Un EMD estándar es del 1% al 3% del precio de venta de la casa (por lo tanto, sería de $2,000 a $6,000 en un préstamo de $ 200,000). Pero dependiendo de qué tan activo sea el mercado donde vives, es posible que desees depositar más dinero en garantía para competir con otras ofertas.

En la mayoría de los casos, la compañía de títulos es responsable de conservar el dinero en una cuenta de depósito en garantía. Si el trato fracasara, la compañía de títulos distribuirá los fondos según los términos del contrato de compraventa. Estas compañías también verifican todo defecto o afectación del título para asegurarse de que se pueda transferir libre de todo gravamen.

6. Revisa las condiciones y contingencias

La mayoría de las ofertas de bienes raíces incluyen condiciones y contingencias: cláusulas que deben cumplirse antes de que la operación pueda realizarse, o el comprador tiene derecho a retirarse del trato con su EMD. Por ejemplo, si una oferta dice: “Este contrato está sujeto a una inspección de la vivienda”, el comprador tiene una cierta cantidad de días después de que se acepta la oferta para realizar una inspección de la propiedad con un inspector de viviendas certificado o con licencia.

Si hay algún problema en la casa, el comprador puede solicitar al vendedor que haga las reparaciones. Pero la mayoría de las reparaciones son negociables; el vendedor puede estar de acuerdo con algunas y decir que no a otras. O el vendedor puede ofrecer una rebaja del precio o un crédito compensable en el cierre, según el costo de las reparaciones. Aquí es donde tu agente de bienes raíces puede demostrar todo su valor y asesorarte sobre lo que debes pedirle al vendedor que arregle.

7. Lee la letra chica sobre la propiedad

El contrato de compraventa establece información clave sobre la propiedad, como la dirección, el número de identificación impositivo y los tipos de servicios públicos: red de agua pública o pozo privado, calefacción de gas o eléctrica, etc. También incluye una sección que especifica qué bienes muebles y accesorios el vendedor acepta dejar en la vivienda, como electrodomésticos, accesorios de iluminación y cortinas. El vendedor proporciona a los posibles compradores una lista de estos artículos antes de que presenten una oferta. Estos pueden ser otros aspectos para negociar.

Revisar cuidadosamente la descripción de la propiedad también te ayuda a saber, por ejemplo, si el vendedor planea llevarse esa isla de cocina cuando se mude. (Han sucedido cosas más extrañas).

8. Fija la fecha para el cierre

El contrato de compraventa que envíe al vendedor debe incluir una fecha de cierre propuesta, que confirme cuándo se finalizará la operación. El reloj comienza a correr a partir de la firma del contrato. Si el cierre se demora, la parte responsable de esa demora puede tener que pagar a la otra parte “intereses punitorios” a una tasa predeterminada.

9. Añade una carta personal para el vendedor

Apunta al corazón del vendedor con una carta personal, que puedes sumar a los documentos de la oferta. Cuéntale una historia conmovedora sobre tu familia y tu vínculo con el área. Además, los halagos sinceros pueden ser de gran ayuda. Felicita al vendedor por la renovación de su cocina, que se ve digna de Apartment Therapy, por ejemplo, o dile cómo las suculentas de su jardín te recuerdan a Palm Springs.

Tu agente puede ayudarte a recopilar antecedentes sobre los vendedores (por ejemplo, ¿están locos por su labradoodle, como tú por el tuyo? ¿Dirigieron un pequeño negocio desde casa, como tú sueñas con hacerlo?). Y, por supuesto, debes consultar la información que obtuviste durante la open house o la recorrida particular. Usa esta información para escribir una nota sincera, algo que realmente puede ayudarte a cerrar la operación.

10. Prepárate para una contraoferta

Si realizas una oferta que es baja o que se enfrenta a varias otras, puede que el vendedor haga una contraoferta: un nuevo contrato, quizá con un precio de venta más alto o con menos contingencias. Depende de ti si aceptas el nuevo contrato, haces tu propia contraoferta o te retiras de la negociación.

Estee Soto

Estee Soto es agente inmobiliaria afiliada a eXp Realty, embajadora de eXp Latino y mentora certificada dentro de la compañía. Es fundadora y CEO de TagCrush LLC, una plataforma integral de marketing digital para agentes inmobiliarios. Actualmente lidera el equipo TAGHOMES, con enfoque en compradores de alto perfil, propiedades de lujo y desarrollos de nueva construcción en Florida.
 

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